Wenn Menschen gehen, bleiben Erinnerungen – und manchmal ein Haus.
Wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Sie haben ein Haus geerbt. Vielleicht das Elternhaus, in dem Sie aufgewachsen sind. Der Garten, in dem Sie als Kind gespielt haben. Die Küche, in der sonntags immer Kaffee und Kuchen auf dem Tisch standen.
Und jetzt stehen Sie vor der Frage: Was tun mit diesem Haus voller Erinnerungen?
Wir wissen: ein geerbtes Haus verkaufen ist mehr als eine Immobilientransaktion. Es ist ein Abschied. Und gleichzeitig ein Neuanfang. Als Familienunternehmen aus dem Sauerland verstehen wir diese Gefühle – und möchten Ihnen helfen, diesen Weg mit Klarheit und in Ihrem Tempo zu gehen.
Die erste Entscheidung: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Bevor Sie handeln, nehmen Sie sich Zeit. Es gibt keine richtige oder falsche Entscheidung – nur die, die zu Ihrer Lebenssituation passt.
Option 1: Selbst einziehen
Das geerbte Haus selbst zu bewohnen kann emotional wertvoll sein und bietet steuerliche Vorteile. Die Erbschaftssteuer entfällt vollständig, wenn Sie als Kind oder Ehepartner das Haus mindestens 10 Jahre selbst bewohnen (bei Wohnflächen bis 200 m²).
Passt zu Ihnen, wenn:
- Sie ohnehin einen Wohnortwechsel ins Sauerland planen
- Das Haus zu Ihrer Lebenssituation passt
- Sie die Erinnerungen bewahren möchten
Option 2: Vermieten
Eine Vermietung generiert regelmäßige Einnahmen und erhält das Haus in der Familie.
Bedenken Sie:
- Laufende Instandhaltungskosten
- Verwaltungsaufwand, besonders bei größerer Entfernung
- Mögliche Renovierungen vor der Vermietung
Option 3: Verkaufen
Für viele Erben ist der Verkauf die sinnvollste Lösung – sei es aus finanziellen Gründen, wegen der Entfernung zum Wohnort oder weil das Haus nicht zur aktuellen Lebenssituation passt.
Der Verkauf ist oft die beste Wahl, wenn:
- Sie weit entfernt wohnen und das Haus nicht verwalten können
- Mehrere Erben beteiligt sind und eine Auszahlung gewünscht wird
- Renovierungsstau besteht, den Sie nicht stemmen können oder möchten
- Sie das Kapital für andere Lebensziele benötigen
Unser Tipp: Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen. Es gibt keine Eile. Aber informieren Sie sich frühzeitig über Ihre Optionen und die steuerlichen Fristen – so treffen Sie eine fundierte Entscheidung.
Rechtliche Grundlagen: Was Sie als Erbe wissen müssen
1. Erbschaft annehmen oder ausschlagen
Nach dem Erbfall haben Sie 6 Wochen Zeit, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Diese Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall erfahren.
Wichtig: Mit der Erbschaft übernehmen Sie nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Schulden. Prüfen Sie daher:
- Bestehende Hypotheken oder Grundschulden
- Offene Rechnungen oder Verbindlichkeiten
- Sanierungsbedarf und dessen Kosten
2. Erbschein beantragen
Um das Haus verkaufen zu können, müssen Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer ausweisen. Dafür benötigen Sie:
- Einen Erbschein (beim Nachlassgericht beantragen) oder
- Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Der Erbschein kostet je nach Nachlasswert zwischen 150 € und mehreren tausend Euro.
3. Grundbucheintrag ändern
Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenfrei.
4. Erbschaft dem Finanzamt melden
Sie sind verpflichtet, die Erbschaft innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt zu melden. Das Finanzamt prüft dann, ob Erbschaftssteuer anfällt.
Erbschaftssteuer: Freibeträge und was Sie zahlen müssen
Die gute Nachricht: Viele Erben zahlen gar keine Erbschaftssteuer, weil großzügige Freibeträge gelten.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad (Stand 2025/2026)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Zusätzlich: Ehepartner und Kinder haben Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag:
- Ehepartner: bis zu 256.000 €
- Kinder je nach Alter: bis zu 52.000 €
Wann keine Erbschaftssteuer anfällt
Sie erben das Haus komplett steuerfrei, wenn:
- Der Immobilienwert unter Ihrem Freibetrag liegt und keine weiteren Erbwerte den Freibetrag überschreiten
- Sie das Haus selbst bewohnen (als Ehepartner oder Kind):
- Mindestens 10 Jahre Selbstnutzung
- Wohnfläche maximal 200 m² (gilt nur für Kinder)
- Einzug muss zeitnah nach dem Erbfall erfolgen
Beispielrechnung Erbschaftssteuer
Situation: Sie erben als Kind ein Haus im Wert von 350.000 €
- Immobilienwert: 350.000 €
- Ihr Freibetrag als Kind: 400.000 €
- Zu versteuern: 0 € ✓
Situation: Sie erben als Kind ein Haus im Wert von 500.000 €
- Immobilienwert: 500.000 €
- Ihr Freibetrag als Kind: 400.000 €
- Zu versteuern: 100.000 €
- Steuersatz Steuerklasse I (bis 300.000 €): 11%
- Erbschaftssteuer: ca. 11.000 €
Spekulationssteuer: Wann Sie steuerfrei verkaufen können
Neben der Erbschaftssteuer kann beim Verkauf auch Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer betrifft den Gewinn, den Sie durch den Verkauf erzielen.
Wann fällt keine Spekulationssteuer an?
Die Spekulationssteuer entfällt komplett, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
✅ 10-Jahres-Frist erfüllt: Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben. Diese Frist wird vererbt – sie beginnt nicht neu mit dem Erbfall.
✅ Eigennutzung durch den Erblasser: Der Verstorbene hat das Haus im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt.
✅ Eigennutzung durch Sie: Sie selbst haben das Haus nach dem Erbfall mindestens im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor selbst bewohnt.
✅ Nutzung durch Ihre Kinder: Ihr leibliches oder adoptiertes Kind hat die Immobilie unentgeltlich bewohnt.
Wichtig: Die Spekulationsfrist wird vererbt
Anders als viele denken, beginnt die 10-Jahres-Frist nicht neu mit dem Erbfall. Entscheidend ist das Kaufdatum des Erblassers.
Beispiel:
- Ihre Mutter hat das Haus 2014 gekauft
- Sie erben das Haus 2025
- Die 10-Jahres-Frist ist bereits erfüllt → Kein Spekulationssteuer beim Verkauf
Berechnung der Spekulationssteuer
Falls die Spekulationssteuer anfällt, wird sie auf den Gewinn berechnet:
Gewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten des Erblassers – Verkaufsnebenkosten
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (14–45%).
Beispielrechnung:
- Kaufpreis des Erblassers 2018: 180.000 €
- Verkaufspreis 2026: 280.000 €
- Maklerkosten, Notar etc.: 15.000 €
- Gewinn: 85.000 €
- Bei Steuersatz 35%: Spekulationssteuer ca. 29.750 €
Unser Rat: Prüfen Sie unbedingt das ursprüngliche Kaufdatum. Liegt es mehr als 10 Jahre zurück, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Falls nicht, rechnet sich möglicherweise das Abwarten.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben entscheiden müssen
Erben Sie gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Familienmitgliedern, bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das kann den Verkauf komplizierter machen – muss es aber nicht.
Die wichtigste Regel: Einstimmigkeit
In einer Erbengemeinschaft können Sie das Haus nur verkaufen, wenn alle Miterben zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.
Möglichkeiten bei Uneinigkeit
1. Erbteilverkauf: Sie können Ihren Anteil an einen Miterben oder einen Dritten verkaufen. Die anderen Erben haben ein Vorkaufsrecht.
2. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft: Können sich die Erben nicht einigen, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Dies ist meist die ungünstigste Lösung, da deutlich niedrigere Preise erzielt werden.
3. Auszahlung eines Erben: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
Unser Tipp für Erbengemeinschaften
Sprechen Sie offen miteinander – am besten mit einem neutralen Dritten dabei. Als erfahrene Makler moderieren wir solche Gespräche regelmäßig und helfen, eine Lösung zu finden, mit der alle leben können.
Der Verkaufsprozess: Schritt für Schritt erklärt
Haben Sie sich für den Verkauf entschieden, begleiten wir Sie durch jeden Schritt:
Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
Diese Dokumente benötigen Sie:
- Erbschein oder notarielles Testament
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
- Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben!)
- Flurkarte / Lageplan
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung und Baupläne
- Nachweise über Modernisierungen
- Nebenkostenabrechnungen
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge
Speziell bei geerbten Häusern im Sauerland:
- Heizölstand dokumentieren (viele ältere Häuser haben Ölheizung)
- Tankprüfung / Ölabscheider-Nachweise
- Schornsteinfeger-Protokolle
Schritt 2: Haushaltsauflösung
Bevor das Haus vermarktet werden kann, muss es in der Regel geräumt werden. Die Haushaltsauflösung ist oft der emotionalste Teil des Prozesses.
Unsere Empfehlung:
- Nehmen Sie sich Zeit für persönliche Erinnerungsstücke
- Holen Sie sich Unterstützung – emotional und praktisch
- Professionelle Entrümpelungsfirmen können den Rest übernehmen
Schritt 3: Immobilie bewerten lassen
Eine realistische Wertermittlung ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Wir ermitteln den Marktwert Ihrer geerbten Immobilie kostenlos und unverbindlich.
Wichtige Faktoren bei geerbten Häusern:
- Baujahr und Zustand
- Renovierungs- und Modernisierungsbedarf
- Energetischer Zustand
- Lage und Grundstücksgröße
- Aktuelle Marktlage im Sauerland
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Schritt 4: Vermarktung
Wir präsentieren Ihr Haus professionell:
- Hochwertige Fotos
- Aussagekräftiges Exposé
- Veröffentlichung auf allen relevanten Portalen
- Ansprache vorgemerkter Interessenten
Schritt 5: Besichtigungen
Wir übernehmen alle Besichtigungen für Sie – sensibel und professionell. Gerade bei geerbten Häusern verstehen wir, dass nicht jeder Erbe die Besichtigungen selbst durchführen möchte.
Schritt 6: Kaufvertrag und Notar
Haben wir einen Käufer gefunden, begleiten wir Sie bis zum Notartermin. Wir prüfen die Bonität des Käufers und koordinieren alle Details.
Schritt 7: Übergabe
Nach der Kaufpreiszahlung erfolgt die Übergabe. Wir erstellen ein detailliertes Übergabeprotokoll und sorgen für einen reibungslosen Abschluss.
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Immobilie bewerten lassen
Immobilienwert ermitteln: Was ist das geerbte Haus wert?
Der Wert einer geerbten Immobilie spielt gleich mehrfach eine Rolle:
- Für die Berechnung der Erbschaftssteuer
- Für die Festlegung des Verkaufspreises
- Bei Erbengemeinschaften für die faire Aufteilung
Aktuelle Immobilienpreise im Sauerland (2025/2026)
| Stadt / Region | Häuser (€/m²) | Wohnungen (€/m²) |
|---|---|---|
| Arnsberg | 2.100 – 2.200 | 2.000 – 2.100 |
| Meschede | 1.850 – 1.950 | 1.750 – 1.850 |
| Sundern | 1.650 – 1.750 | 1.550 – 1.650 |
| Schmallenberg | 1.700 – 1.800 | 1.600 – 1.700 |
| Bestwig | 1.600 – 1.700 | 1.500 – 1.600 |
| Olsberg | 1.550 – 1.650 | 1.450 – 1.550 |
| Winterberg | 2.200 – 2.400 | 2.000 – 2.200 |
| Brilon | 1.700 – 1.850 | 1.600 – 1.750 |
Hinweis: Die Preise variieren je nach Lage, Zustand und Ausstattung erheblich.
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Drei Bewertungsverfahren im Überblick
1. Vergleichswertverfahren Der Wert wird anhand ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien ermittelt. Ideal für Eigentumswohnungen und Standardimmobilien.
2. Sachwertverfahren Hier zählt der Wert des Grundstücks plus der Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Abnutzung). Typisch für Ein- und Zweifamilienhäuser.
3. Ertragswertverfahren Relevant bei vermieteten Immobilien. Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen.
Geerbtes Haus im Sauerland verkaufen: Lokale Besonderheiten
Als Makler aus der Region kennen wir die Besonderheiten des Sauerländer Immobilienmarkts:
Was Käufer im Sauerland suchen
- Familien: Bezahlbare Häuser mit Garten, gute Anbindung an Schulen
- Naturliebhaber: Ruhige Lagen, Nähe zu Wander- und Skigebieten
- Pendler: Gute Verkehrsanbindung (A46, B7), Nähe zu Dortmund, Hagen, Siegen
- Kapitalanleger: Solide Renditen bei überschaubarem Risiko
Typische Herausforderungen bei geerbten Häusern
Viele geerbte Häuser im Sauerland stammen aus den 1950er bis 1980er Jahren. Das bedeutet oft:
- Ölheizungen: Müssen nicht sofort getauscht werden, beeinflussen aber den Preis
- Energetischer Sanierungsbedarf: Dämmung, Fenster, Heizung
- Grundrisse: Oft kleinteilig, nicht mehr zeitgemäß
- Große Grundstücke: Im Sauerland eher Vorteil als Nachteil
Unser Vorteil: Wir kennen die Region
Wir wissen, welche Lagen gefragt sind, welche Preise realistisch sind und wie wir auch Häuser mit Sanierungsbedarf erfolgreich verkaufen. Ob Arnsberg-Neheim, Meschede-Freienohl oder Sundern-Langscheid – wir kennen jeden Winkel.
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Warum ein einfühlsamer Makler den Unterschied macht
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist keine alltägliche Transaktion. Es geht um Erinnerungen, um Familie, manchmal um Konflikte. Und um viel Geld.
Was uns als Familienunternehmen auszeichnet
Ehrlichkeit: Wir sagen Ihnen, was Ihr Haus wirklich wert ist – nicht, was Sie hören möchten.
Zeit: Wir drängen Sie zu nichts. Sie bestimmen das Tempo.
Einfühlsamkeit: Wir verstehen, dass hinter jeder Immobilie eine Geschichte steckt.
Expertise: David Babilon bringt als Finanzberater der Deutschen Bank tiefgehende Expertise in Finanzierungsfragen mit. Julia Babilon führt unser Unternehmen mit der Disziplin und Zielorientierung, die sie als ehemalige Tennisprofi gelernt hat.
Lokale Präsenz: Wir sind im Sauerland zu Hause und kennen den Markt wie unsere Westentasche.
Unsere Leistungen für Sie
- Kostenlose Immobilienbewertung
- Professionelle Vermarktung
- Übernahme aller Besichtigungen
- Unterstützung bei der Unterlagenbeschaffung
- Begleitung bis zum Notartermin
- Beratung zu steuerlichen Fristen (in Zusammenarbeit mit Steuerberatern)
Maklerprovision in NRW
Seit Dezember 2020 gilt: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In NRW sind insgesamt 7,14% (inkl. MwSt.) üblich – Sie als Verkäufer zahlen also 3,57%.
Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien
Muss ich das geerbte Haus verkaufen?
Nein. Sie können das Haus auch selbst nutzen, vermieten oder – bei mehreren Erben – Ihren Anteil an einen Miterben verkaufen. Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses?
Rechnen Sie mit 4 bis 8 Monaten von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe. Die Dauer hängt vom Zustand des Hauses, der Marktlage und der Geschwindigkeit bei Behörden (Erbschein, Grundbuch) ab.
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, ohne im Grundbuch zu stehen?
Technisch ist der Verkauf möglich, aber die Grundbuchberichtigung muss spätestens beim Notartermin erfolgen. Wir empfehlen, den Grundbucheintrag frühzeitig zu ändern.
Was passiert mit der Erbschaftssteuer, wenn ich das Haus verkaufe?
Die Erbschaftssteuer ist unabhängig davon, ob Sie verkaufen oder behalten. Sie wird auf den Wert zum Todeszeitpunkt berechnet. Der Verkaufserlös ist für die Erbschaftssteuer nicht relevant.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nicht unbedingt. Viele Käufer suchen gezielt nach Häusern mit Potenzial, die sie selbst gestalten können. Kleine Maßnahmen wie Entrümpeln, Reinigen und Aufräumen lohnen sich aber immer.
Kann ich ein vermietetes geerbtes Haus verkaufen?
Ja, das ist möglich. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“). Vermietete Häuser erzielen oft etwas niedrigere Preise, da Käufer weniger flexibel sind.
Was kostet mich der Verkauf als Erbe?
Als Verkäufer tragen Sie:
Maklerprovision: 3,57% (hälftiger Anteil)
Ggf. Spekulationssteuer (falls Frist nicht erfüllt)
Kosten für Energieausweis (falls nicht vorhanden): 50–500 €
Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Krediten
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„Wir verstehen, dass es um mehr geht als nur um ein Haus.“
Julia Babilon & David Babilon